A maioria das pessoas que compra casa em Portugal compara a TAN. É o número errado. A TAEG diz-te o custo real — e a diferença pode facilmente chegar a 15.000€ ao longo do crédito.
TAN vs TAEG: porque a distinção importa
A TAN (Taxa Anual Nominal) é apenas a taxa de juro. A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) inclui tudo: juros, comissões, seguros obrigatórios e outros encargos. Um banco pode anunciar uma TAN de 3,5%, mas com um seguro de vida obrigatório e comissões de processamento, a TAEG pode ser 4,2%. Ao comparar propostas de diferentes bancos, usa sempre a TAEG — é a única comparação justa.
Perceber o spread
A taxa do teu crédito habitação é quase sempre Euribor + spread. O Euribor é definido pelo Banco Central Europeu e não podes negociá-lo. O spread é o que o banco cobra por cima, e esse podes absolutamente negociar. A diferença entre um spread de 0,8% e 1,2% num crédito de 200.000€ a 30 anos representa cerca de 14.000€ a mais em juros. Pedir propostas a dois ou três bancos antes de assinar pode fazer uma diferença significativa.
Renegociar o spread
Se já tens crédito habitação, podes renegociar o spread — com o teu banco atual ou através de transferência para outro (portabilidade do crédito). Os bancos estão mais disponíveis para negociar quando tens um histórico consistente de pagamentos e quando a concorrência entre instituições é elevada. A métrica principal que usam é o LTV (Loan-to-Value): se o imóvel valorizou desde que compraste, o teu LTV baixou e tens mais margem para pedir uma taxa mais baixa.
O programa Crédito & Habitação cobre simulações, negociação de spread e tudo o que precisas de perceber antes de assinar um crédito habitação.
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